| La situación del mercado inmobiliario hoy |
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| La imposibilidad de acceder libremente a la compra de dólares y la incertidumbre reinante en la economía impactaron en forma negativa en el nivel de transacciones. Los recientes anuncios, tanto del gobierno nacional como de la Ciudad de Bs. As., nos invitan a informarnos para decidir. Por Matías Tombolini @matiastombolini |
La fiscalización a la compra de dólares iniciada en octubre del año anterior, sumada a las nuevas rigideces que se fueron implementando a lo largo de los últimos meses, provocaron serias alteraciones en este mercado, restandole fluidez en forma notable . A contramano de lo que dirían los manuales de economía, dada la actual retracción de la demanda, los precios no han cedido y permanecen planchados o continúan su tendencia alcista. Esto es consecuencia de que, si bien la cantidad de demandantes se redujo ante la imposibilidad de adquirir la divisa norteamericana, los oferentes también se han retirado del mercado, reacios a realizar las ventas de sus propiedades en la moneda local.
La primera caída de actividad se registró en diciembre del pasado año y se profundizó en enero, llegado a una variación negativa que rondó el 14%. En el mercado inmobiliario porteño, la caída de la demanda no se tradujo a precios. El valor de los inmuebles, principalmente los usados, no vio interrumpida su alza en la mayoría de los barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Para comprender mejor la dinámica experimentada por este sector a lo largo de los últimos tiempos, es necesario que nos remontemos un par de años atrás y hagamos un poco de historia.
Luego del estallido de fines de los 90' el mercado inmobiliario tocó fondo en el año 2002. Si consideramos la caída de los precios en promedio de todos los barrios porteños, alcanzaron cifras alarmantes con descensos de hasta un 43%. Cabe destacar que el impacto no fue para nada homogéneo, pues las zonas más baratas mostraron una mayor flexibilidad a la baja. Esto, debido justamente a que por su ubicación tienen una mayor elasticidad renta de la demanda. Y ante una caída en los ingresos de los demandantes, la demanda sobre reaccionó en terminos de precio de estos bienes.
A partir de 2002, y considerando la ausencia de opciones atractivas de inversión, los valores de los inmuebles comenzaron a recuperarse de forma notoria. Si bien los precios sufrieron una desaceleración en los últimos años como consecuencia de la crisis financiera mundial, para el cierre del periodo 2011, ya acumulaban un porcentaje de suba del 329% en promedio, respecto al fondo alcanzado en el año 2002. Con zonas que mostraban mejoras de casi el 400% respecto de la debacle de comienzos de la década.
De este modo; este tipo de inversiones con rendimientos de 329% en promedio en dolares, representan tal vez, la mejor opcion para el inversor tradicional en la ultima década, si lo comparamos con los rendimientos de haberse quedado en dolares, hacer un plazo fijo o invertir en el Merval.
De hecho; esta es la explicacion mas común a la hora de responder la pregunta sobre cómo creció el sector sin crédito hipotecario. Y por otro lado, porqué seguimos teniendo deficit de propietarios con el nivel de construcciones que hemos tenido. Simple, no hay más dueños, son los mismos con más propiedades.
Hoy; como es de esperar, los inmuebles que lideran el ranking de los más cotizados, son los ubicados en la zona norte de la ciudad. Así podemos encontrar en Recoleta o Palermo por ejemplo, un precio de venta promedio de 2710 y 2811 dólares respectivamente. Si nos trasladamos a la zona céntrica de la ciudad, podemos ver que este valor merma, aunque continua manteniéndose elevado, a un valor promedio de 2392 dólares el metro cuadrado. Las propiedades más baratas son las de la zona Sur de la ciudad, con un promedio de 1634 dólares el m2.
Probablemente el/la lector/a advierta que en su barrio el metro cuadrado es más caro, lo que sucede es que hay que recordar que aquí se toman propiedades nuevas y usadas y aún aquellas que luego se transforman en terrenos para construir, lo cual modera el promedio de precios, en cada caso.
¿Qué sucede con el mercado en las principales ciudades del país? ¿Escapan ellas a los altísimos precios a pagar para acceder a una vivienda?
La respuesta es negativa. Si bien la ciudad porteña sigue siendo la estrella con un promedio de 2168 dólares el m2, es seguida por la ciudad de Bariloche, cuyo valor promedio alcanza los 1695 dólares. Realizando una recorrida por el resto de los centros urbanos más importantes del país, encontramos a Rosario con un valor promedio de 1390 el m2, Córdoba con precios que ascienden a 1305 dólares en promedio, y finalmente la ciudad de Mendoza con un precio de 1290 dólares.
Comparación entre ciudades
1) CABA: U$S 2168
2) Bariloche: U$S 1695
3) Mar del Plata: U$S 1515
4) Rosario: U$S 1390
5) Córdoba: U$S 1305
6) Mendoza: U$S 1290
Fuente: reporteinmobiliario.com; Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU, GCBA
Si abandonamos el plano nacional y analizamos el valor de los inmuebles a nivel internacional, vemos que sin dudas, el lugar del mundo con el metro cuadrado más caro es Europa, donde las casas no se usan solamente para vivir, sino que encontramos también una fuerte demanda con fines especulativos. Así por ejemplo, el valor promedio del metro cuadrado en París es de U$S 11500 y en ciudades latinoamericanas como San Pablo, el valor asciende a los 4000 dólares aproximadamente. Ambos muy superiores al nivel promedio de la Ciudad de Buenos Aires (U$S 2168).
Un resultado interesante resulta de comparar los precios del m2 en las distintas ciudades del mundo, con el índice Big Mac. Este es un índice publicado por la revista The Economist que permite comparar el costo de vida de los distintos países en dónde se vende esta hamburguesa. El último relevamiento de estos precios, y tras la actual subida experimentada en nuestro país (pasó de valer $4, 64 a $5,90), indica que quién lidera el ranking es Suiza, cuyo valor es de $6,81 dólares. Mientras tanto, en EEUU este precio es de $4,20 y en la Unión Europea se mantiene en $4,43, ambos inferiores al precio argentino. Una de las conclusiones a las que podemos abordar, es que si bien nuestra estructura productiva refleja una gran participación de la producción de productos primarios en el total del PBI, estos siguen siendo relativamente caros que a nivel mundial.
Al menos según lo que expresa este indice, podriamos pensar que hacen falta menos Big Mac en Argentina para comprar un metro cuadrado construido, de lo que hace falta en Paris. Y esto nos lleva a pensar que, o bien aquí la propiedad es barata o la comida cara. Siempre enitérminos relativos. -Usted, ¿qué piensa?-
La primera caída de actividad se registró en diciembre del pasado año y se profundizó en enero, llegado a una variación negativa que rondó el 14%. En el mercado inmobiliario porteño, la caída de la demanda no se tradujo a precios. El valor de los inmuebles, principalmente los usados, no vio interrumpida su alza en la mayoría de los barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Para comprender mejor la dinámica experimentada por este sector a lo largo de los últimos tiempos, es necesario que nos remontemos un par de años atrás y hagamos un poco de historia.
Luego del estallido de fines de los 90' el mercado inmobiliario tocó fondo en el año 2002. Si consideramos la caída de los precios en promedio de todos los barrios porteños, alcanzaron cifras alarmantes con descensos de hasta un 43%. Cabe destacar que el impacto no fue para nada homogéneo, pues las zonas más baratas mostraron una mayor flexibilidad a la baja. Esto, debido justamente a que por su ubicación tienen una mayor elasticidad renta de la demanda. Y ante una caída en los ingresos de los demandantes, la demanda sobre reaccionó en terminos de precio de estos bienes.
A partir de 2002, y considerando la ausencia de opciones atractivas de inversión, los valores de los inmuebles comenzaron a recuperarse de forma notoria. Si bien los precios sufrieron una desaceleración en los últimos años como consecuencia de la crisis financiera mundial, para el cierre del periodo 2011, ya acumulaban un porcentaje de suba del 329% en promedio, respecto al fondo alcanzado en el año 2002. Con zonas que mostraban mejoras de casi el 400% respecto de la debacle de comienzos de la década.
De este modo; este tipo de inversiones con rendimientos de 329% en promedio en dolares, representan tal vez, la mejor opcion para el inversor tradicional en la ultima década, si lo comparamos con los rendimientos de haberse quedado en dolares, hacer un plazo fijo o invertir en el Merval.
De hecho; esta es la explicacion mas común a la hora de responder la pregunta sobre cómo creció el sector sin crédito hipotecario. Y por otro lado, porqué seguimos teniendo deficit de propietarios con el nivel de construcciones que hemos tenido. Simple, no hay más dueños, son los mismos con más propiedades.
Hoy; como es de esperar, los inmuebles que lideran el ranking de los más cotizados, son los ubicados en la zona norte de la ciudad. Así podemos encontrar en Recoleta o Palermo por ejemplo, un precio de venta promedio de 2710 y 2811 dólares respectivamente. Si nos trasladamos a la zona céntrica de la ciudad, podemos ver que este valor merma, aunque continua manteniéndose elevado, a un valor promedio de 2392 dólares el metro cuadrado. Las propiedades más baratas son las de la zona Sur de la ciudad, con un promedio de 1634 dólares el m2.
Probablemente el/la lector/a advierta que en su barrio el metro cuadrado es más caro, lo que sucede es que hay que recordar que aquí se toman propiedades nuevas y usadas y aún aquellas que luego se transforman en terrenos para construir, lo cual modera el promedio de precios, en cada caso.
¿Qué sucede con el mercado en las principales ciudades del país? ¿Escapan ellas a los altísimos precios a pagar para acceder a una vivienda?
La respuesta es negativa. Si bien la ciudad porteña sigue siendo la estrella con un promedio de 2168 dólares el m2, es seguida por la ciudad de Bariloche, cuyo valor promedio alcanza los 1695 dólares. Realizando una recorrida por el resto de los centros urbanos más importantes del país, encontramos a Rosario con un valor promedio de 1390 el m2, Córdoba con precios que ascienden a 1305 dólares en promedio, y finalmente la ciudad de Mendoza con un precio de 1290 dólares.
Comparación entre ciudades
1) CABA: U$S 2168
2) Bariloche: U$S 1695
3) Mar del Plata: U$S 1515
4) Rosario: U$S 1390
5) Córdoba: U$S 1305
6) Mendoza: U$S 1290
Fuente: reporteinmobiliario.com; Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU, GCBA
Si abandonamos el plano nacional y analizamos el valor de los inmuebles a nivel internacional, vemos que sin dudas, el lugar del mundo con el metro cuadrado más caro es Europa, donde las casas no se usan solamente para vivir, sino que encontramos también una fuerte demanda con fines especulativos. Así por ejemplo, el valor promedio del metro cuadrado en París es de U$S 11500 y en ciudades latinoamericanas como San Pablo, el valor asciende a los 4000 dólares aproximadamente. Ambos muy superiores al nivel promedio de la Ciudad de Buenos Aires (U$S 2168).
Un resultado interesante resulta de comparar los precios del m2 en las distintas ciudades del mundo, con el índice Big Mac. Este es un índice publicado por la revista The Economist que permite comparar el costo de vida de los distintos países en dónde se vende esta hamburguesa. El último relevamiento de estos precios, y tras la actual subida experimentada en nuestro país (pasó de valer $4, 64 a $5,90), indica que quién lidera el ranking es Suiza, cuyo valor es de $6,81 dólares. Mientras tanto, en EEUU este precio es de $4,20 y en la Unión Europea se mantiene en $4,43, ambos inferiores al precio argentino. Una de las conclusiones a las que podemos abordar, es que si bien nuestra estructura productiva refleja una gran participación de la producción de productos primarios en el total del PBI, estos siguen siendo relativamente caros que a nivel mundial.
Al menos según lo que expresa este indice, podriamos pensar que hacen falta menos Big Mac en Argentina para comprar un metro cuadrado construido, de lo que hace falta en Paris. Y esto nos lleva a pensar que, o bien aquí la propiedad es barata o la comida cara. Siempre enitérminos relativos. -Usted, ¿qué piensa?-
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